Niniejszy artykuł jest kontynuacją rozważań na temat kolejnego, bardzo istotnego elementu procesu inwestycyjnego tj. analizy finansowej. W poprzednich numerach „Pływalni i basenów” pisaliśmy już o analizach dotyczących otoczenia społeczno-gospodarczego, warunkach geograficznych, przyrodniczych, środowisku naturalnym, gospodarce, demografii, rynku pracy, edukacji i turystyce, a także sporcie, w kontekście ich wpływu na planowaną inwestycję. Omówiliśmy również zagadnienia dotyczące analizy posiadanych przez inwestora dokumentów, analizę konkurencji i zasięg oddziaływania projektu oraz inne analizy, na bazie których zostały określone parametry potrzebne do analiz finansowych.
Analiza ekonomiczno- -finansowa
Dla przedstawienia zakresu analiz finansowych prezentujemy hipotetyczne założenia przygotowane dla obiektu basenowego średniej wielkości i przygotowane w oparciu o analizy rynkowe. Dla określenia proponowanych cen biletów wykorzystano analizę cen w obiektach konkurencyjnych (tabela 1).
Następnie analizie poddano ceny dla podobnych obiektów niestanowiących konkurencji bezpośredniej. Powyższa analiza cen biletu normalnego na basenach krytych, analizowanego obszaru, kształtuje się od 7 do 12 zł za godzinę pobytu. Od ceny biletu normalnego stosowane są zniżki dla biletów ulgowych od 20 do nawet 50%, z których mogą korzystać osoby uprawnione wg regulaminów stosowanych indywidualnie przez każdy obiekt. Cena biletu normalnego jest uzależniona od pory dnia. W godzinach dopołudniowych ceny są niższe o około 30– 50%. Na terenie miasta, w którym ma zostać zrealizowana inwestycja, wstęp na baseny kryte zarządzane przez MOSiR w godzinach popołudniowych oraz weekendy i święta wynosi 13 zł, ulgowego – 10 zł, w godzinach dopołudniowych od poniedziałku do piątku – 10 zł, ulgowego – 7 zł. Na specjalne zniżki mogą liczyć posiadacze karty Senior, czy też Karty Dużej Rodziny, dla których godzina pobytu kosztuje od 4 zł do maksymalnie 6,5 zł. Wejście do saun w obiekcie X kosztuje 24 zł, a w obiekcie Y – 27 zł za godzinę. W aquaparkach bilety wstępu kształtują się od 14 do 23 zł za godzinę pobytu w strefie basenowej i od 24 do 33 zł w saunarium. Kolejnym krokiem jest prognoza obłożenia, przygotowana w oparciu o autorski algorytm (tabela 2).
Podsumowano także ogólne założenia potrzebne w dalszej części analizy przyjmując, że basen będzie funkcjonował przez 340 dni w roku, codziennie przez 7 dni w tygodniu od godziny 6 do 22. W analizie założono, że klientami obiektu będą głównie mieszkańcy stref dojazdowych do 30 minut. Uwzględniając wyniki badań GUS dotyczące częstotliwości uczestniczenia w rekreacji ruchowej, oszacowano sprzedaż biletów na około 536 tys. sztuk rocznie. Założono, że 20% klientów (107 tys. rocznie) skorzysta z saunarim. W sezonie letnim, z części odkrytej obiektu skorzysta około 40 tys. osób. Wykonano również analizy dotyczące parametrów technicznych obiektu oraz zapotrzebowania na media.
Dla przeprowadzenia analizy finansowej przyjęto następujące założenia: operatorem obiektu będzie MOSiR, całe przedsięwzięcie obejmuje okres 15 lat, w tym 2 lata projektowania i budowy, inwestycja będzie finansowana przez zamawiającego ze środków pozyskanych z kredytu inwestycyjnego. Koszty projektowania i obsługi inwestycji są uwzględnione w kosztach budowy, przyjęto prognozowany wzrost cen biletów wstępu w pierwszym roku działalności o 5,5%, w kolejnych 2,6% [1], od pierwszego roku działalności założono wzrost wynagrodzeń o 5,8%, w kolejnych 2,9% [2], pozostałe koszty waloryzowane o wskaźnik celu inflacyjnego ogłoszonego przez NBP na poziomie 2,5%. Do analizy przyjęto prewspółczynnik 14% [3], podatek od towarów i usług VAT niepodlegający odliczeniu ujęto w rachunku wyników w pozycji podatki i opłaty, dodatkowo przyjęto w 6. roku działalności koszt remontu w wysokości 2 mln zł, w 12. roku – 5 mln zł.
WIĘCEJ W MAGAZYNIE „PŁYWALNIE I BASENY” NR 33
TEKST I FOTO | Firma Agraria/Agrapool Consulting – Polscy Doradcy Basenowi
