W poprzednim numerze „Pływalni i basenów” pisaliśmy o tym, że wielu inwestorów planujących budowę lub podejmujących decyzję o budowie obiektów basenowych bądź – ogólnie rzecz ujmując – obiektów sportowych, boryka się z problemem braku wiedzy merytorycznej w tym zakresie. Z kilkuletniej obserwacji rynku wynika, że decyzje o rozpoczęciu budowy zapadają bez odpowiedniego przygotowania w zakresie wieloaspektowej analizy przygotowawczej do procesu inwestycyjnego jaką może być np. studium wykonalności. W artykule pisaliśmy m.in. o takich aspektach jak przygotowanie różnorodnych analiz. W niniejszym artykule zostanie omówiona kolejna analiza, którą warto wykonać przed rozpoczęciem procesu inwestycyjnego.

Analiza lokalizacji inwestycji

Analiza lokalizacji jest kolejną z analiz, której warto poświęcić uwagę w procesie inwestycyjnym. W większości przypadków inwestorzy zakładają, że wskazana przez nich lokalizacja jest optymalna. Często wskazanie miejsca wynika tylko z przeświadczenia lub ogólnego wrażenia o wyjątkowości miejsca. W celu usystematyzowania tego zagadnienia konsultanci Agrapool Consulting przygotowali i wykorzystują w analizach potencjału miejsca metodologię oceny, w której brane są pod uwagę liczne czynniki mające wpływ na ocenę i optymalny wybór miejsca. Metodologia oceny – ocena lokalizacji jest wykonywana metodą ekspercką. Konsultanci określają czynniki oddziałujące na projekt. Wybór czynników jest dokonywany w grupie wieloosobowej, w wyniku czego określone zostaje znaczenie danego czynnika w całości oddziaływań na obiekt. Każdemu z czynników przyporządkowuje się wagi w przedziale od 1 do 5 punktów (suma wag = 100). Określa się również siłę oddziaływania czynnika według skali od –1 do +1, gdzie znak ujemny nadaje się czynnikom negatywnym a dodatni pozytywnym. Ocenę wagi w punktacji dokonuje indywidualnie każdy z konsultantów w zakresie punktacji od –1 do 1 zdefiniowanej jako:

• -1 – negatywny wpływ na lokalizację inwestycji,
• 0 – neutralny wpływ na lokalizację inwestycji,
• 1 – pozytywny wpływ na lokalizację inwestycji.

W następnej kolejności mnożone są poszczególne wagi i siły oddziaływania, sumuje się iloczyny i dokonuje podsumowania analizy. Ocenie mogą podlegać przykładowe grupy czynników zawarte w tabeli.

Wynik oceny według przyjętej metodologii:

• lokalizacja I, ul. A: -16 punktów,
• lokalizacja II, ul. B: 13 punktów,
• lokalizacja III, ul. C: -15 punktów.

O najniższym wyniku dla lokalizacji I przy ul. A zdecydowały m.in. takie czynniki jak: maksymalna szerokość frontu budynku, parkingi, istotne ograniczenia MPZP jak zabudowa w odległości min. 50 m od wału ochronnego, konieczność przebudowy sieci kanalizacji sanitarnej, dostępność dla szkół, ograniczona możliwość rozbudowy.

O najwyższym wyniku dla lokalizacji II przy ul. B zdecydowały m.in. takie czynniki jak: sieć ciepłownicza – dostawa ciepła w sezonie grzewczym, dogodny zjazd z drogi krajowej oraz dojazd z drogi woj., dojazd samochodem, dostępność dla mieszkańców, dostępność dla szkół.

O niskim wyniku dla lokalizacji III przy ul. C zdecydowały m.in. takie czynniki jak: maksymalna wysokość zabudowy – 9 m do najwyższego punktu dachu łupinowego i 7 m do górnej powierzchni dachu płaskiego, brak opinii geotechnicznej, dostępność dla mieszkańców, dostępność dla szkół.

O czym warto pamiętać na etapie przygotowania inwestycji w zakresie analiz

Przygotowując się do realizacji inwestycji basenowej, warto zadbać o rzetelnie przygotowane analizy lokalizacji obiektu. Warto również skorzystać z profesjonalnego podejścia do tego obszaru, wykorzystując fachowe doradztwo oraz narzędzia analityczne. Pamiętając o wyżej omówionych aspektach procesu inwestycyjnego, możemy liczyć na uzyskanie pierwszych punktów, dających szansę na sukces inwestycji basenowej.

Wszystkim zainteresowanym prawidłowym przebiegiem procesu inwestycyjnego, zespół polskich konsultantów basenowych – Agrapool Consulting – od wielu lat oferuje pomoc i doradztwo w zakresie współczesnych procesów inwestycyjnych przy budowie obiektów wodnych i sportowych obejmujące swym zakresem:

• analizy biznesowe – wstępne studia wykonalności, studia wykonalności w oparciu o metodologię UNIDO,
• biznesplany dla inwestorów prywatnych,
• badania i analizy rynku, w tym analizy zasięgu oddziaływania obiektu (catchment area), analizy profilowe klientów, analizy trendów rynkowych, poszukiwanie innowacyjnych produktów i atrakcji dla basenów rekreacyjnych i sportowych, monitoring działalności konkurencji rynkowej,
• programy funkcjonalno-użytkowe lub ich weryfikacja,
• dobór właściwego modelu organizacyjnego obiektu, w tym wyodrębnienie funkcji możliwych do zarządzania poprzez podmioty prywatne (np. siłownia, restauracja, sauny, parkingi, część rehabilitacyjna itp.), wybór najefektywniejszego systemu obsługi klienta uwzględniającego możliwość korzystania ze wszystkich funkcji obiektu, optymalnej liczby personelu, rozwiązań pozwalających na zminimalizowanie kosztów działalności obiektu, doboru właściwego sprzętu technicznego, sportowego i rekreacyjnego, w jaki musi zostać wyposażony obiekt,
• obsługa inżynierska w zakresie: doboru optymalnych technologii, weryfikacja wielobranżowej dokumentacji projektowej, przedstawienie rozwiązań technicznych wpływających na istotne obniżenie kosztów eksploatacji, doradztwo w zakresie zastosowania odnawialnych źródeł energii, opracowanie charakterystyki energetycznej obiektu oraz weryfikacji zaprojektowanych instalacji grzewczych w aspekcie efektywności energetycznej.

Kontakt:

AGRAPOOL CONSULTING – POLSCY DORADCY BASENOWI

ul. Marii Konopnickiej 6

00-491 Warszawa

tel. kom.: 505 007 343

www.agrapool.pl

TEKST | Firma Agraria/Agrapool Consulting – Polscy Doradcy Basenowi

TABELA | Opracowanie własne Agrapool Consulting