Tematyka PPP była prezentowana na łamach „Pływalni i basenów” kilkakrotnie, jednak w zakresie ogólnym. Dotychczas nie podejmowano tego zagadnienia w oparciu o przypadki z „życia wzięte”, zapewne dlatego, że to bardzo nieliczne przypadki. Tymczasem na rynku basenowym w przeciągu ostatnich kilku lat pojawiały się projekty, których celem była budowa obiektów basenowych w ramach PPP, jak np. w Krynicy, Krakowie, Malborku, Dobrej, Nidzicy, Gdańsku, Boguchwale. Niestety, dotychczas skutecznie został zrealizowany tylko jeden projekt basenowy, tj. wybudowany w PPP hybrydowym (z dofinansowaniem unijnym) – kompleks mineralnych basenów w Solcu-Zdroju. Jest to obecnie jedyny projekt hybrydowy w Polsce, który uzyskał zamknięcie finansowe. Ponadto został umieszczony na liście projektów hybrydowych opracowanej przez Europejskie Centrum Wiedzy PPP (EPEC), inicjatywę Komisji Europejskiej i Europejskiego Banku Inwestycyjnego [1].

Temat PPP dla basenów jest specyficznym zagadnieniem z powodu dużego zainteresowania jego realizacją przez podmioty publiczne, a z drugiej strony, dużych trudności, na które napotykają inwestorzy prywatni w negocjacjach z partnerami publicznymi w realizacji tego typu projektów. Autorzy opracowania, mając doświadczenie w tej wąskiej dziedzinie, postanowili przedstawić w tym i kolejnych artykułach, kilka praktycznych zagadnień, dotyczących przygotowania procesu inwestycyjnego dla obiektów basenowych w ramach PPP z uwzględnieniem wytycznych przygotowanych w tym zakresie przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju.

Jak dzisiaj wygląda rynek PPP

Sytuacja na rynku PPP jest monitorowana m.in. przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju, na potrzeby którego corocznie realizowane są raporty podsumowujące sytuację. Wyniki zawarte w raporcie przygotowanym na zlecenie MIiR z badania wśród wybranych podmiotów publicznych przygotowanego w 2019 roku potwierdzają, że „w Polsce rynek PPP powoli się rozwija. Zmiany, które nastąpiły od 2009 r. obejmują wzrost wiedzy pracowników i decydentów na temat PPP oraz budowanie specjalistycznych zespołów do realizacji projektów PPP. Zauważone zmiany można interpretować jako „jaskółki” nadchodzącego przełomu na polskim rynku PPP”. W oczekiwaniu na jego dynamiczny rozwój w artykule odnosimy się do tych nielicznych przypadków dotyczących realizacji PPP dla basenów.

O czym warto wiedzieć?

Żeby skutecznie i zgodnie z dobrymi praktykami rynkowymi przeprowadzić proces budowy basenu, który może się zakończyć realizacją inwestycji w ramach PPP, należy pamiętać o kilku zagadnieniach na poszczególnych etapach procesu. Jednym z pierwszych działań jest przygotowanie oceny efektywności dla przedsięwzięcia, polegającej na weryfikacji jego wykonalności oraz efektywności realizacji w modelu tradycyjnym i PPP. Ocena ta zostanie przedstawiona w artykule na przykładzie przedsięwzięcia polegającego na budowie kilku basenów w modelu Partnerstwa Publiczno-Prywatnego.

Większość dotychczas podejmowanych działań w tym zakresie kończyła się zazwyczaj na przygotowaniu koncepcji architektonicznych lub analiz prawno-finansowych oraz testu rynku, w zakresie którego partnerzy prywatni otrzymali memorandum inwestycyjne, opisujące ogólne założenia projektu. Dokumenty te (w tym ankiety) zostały rozesłane do potencjalnych inwestorów prywatnych w celu uzyskania odpowiedzi na temat zainteresowania przystąpieniem do projektu. W niektórych przypadkach jak np. w Nidzicy czy Gdańsku, proces zakończył się brakiem podpisania umów na realizację projektów.

Test rynku

Ponieważ celem artykułu jest pokazanie realnych przypadków rynkowych, dla zobrazowania zagadnienia posłużymy się analizą odpowiedzi uzyskanych od inwestorów prywatnych w ramach testu rynku dla przykładowego przedsięwzięcia PPP, polegającego na zaprojektowaniu, sfinansowaniu, wybudowaniu i eksploatacji kilku basenów.

W przykładowym przedsięwzięciu partner publiczny ogłosił dialog techniczny w ramach wstępnego testowania rynku. W dialogu wzięło udział kilkanaście podmiotów, w tym kilka firm budowlanych zainteresowanych realizacją w ramach PPP. W efekcie spotkań ze wszystkimi podmiotami powstał raport, który zawiera odpowiedzi na postawione przez partnera publicznego pytania.

Kolejnym krokiem było zatrudnienie doradcy, który w oparciu o założenia dialogu technicznego oraz przygotowaną ankietę przeprowadził test rynku z podmiotami, które brały udział w dialogu technicznym oraz innymi podmiotami, wytypowanymi w oparciu o kryterium doświadczeń w ramach PPP. W oparciu o przedstawione w memorandum do dialogu technicznego informacje o projekcie, którego uczestnikami byli przedsiębiorcy potencjalnie zainteresowani jego realizacją, zostali oni poproszeni o udzielenie bezpośrednich odpowiedzi lub/i wypełnienie opracowanego przez doradcę kwestionariusza ankietowego. Celem było uzyskanie od potencjalnych partnerów prywatnych uwag oraz propozycji w zakresie przyjętej struktury organizacyjnej, prawnej i finansowej projektu, na potrzeby dokonania oceny zasadności przyjętych przez podmiot publiczny założeń koncepcyjnych.

W oparciu o przedstawione w kwestionariuszach odpowiedzi, konsultanci przygotowali podsumowanie, w którym przekazali swoją opinię podmiotowi publicznemu, wniosek do oceny rynku w zakresie zainteresowania i weryfikacji założeń projektu. Merytorycznych odpowiedzi na zadane w kwestionariuszu informacyjnym projektu pytania, udzieliły tylko trzy podmioty zainteresowane budową obiektu oraz bank zainteresowany finansowaniem. Pozostałe cztery podmioty nie były zainteresowane projektem. Przeprowadzony test rynku pozwolił na sformułowanie następujących wniosków:

1. Inwestorzy prywatni nie są zainteresowani zaproponowanym przez podmiot publiczny modelem Partnerstwa Publiczno- -Prywatnego, w którym partner prywatny będzie odpowiedzialny za zapewnienie finansowania, zaprojektowanie, a następnie za prowadzenie w nim działalności gospodarczej i uzyskiwanie z tego tytułu wynagrodzenia w formie opłat od użytkowników (model koncesyjny).
2. Inwestorzy nie są zainteresowani ponoszeniem ryzyka popytu w planowanym projekcie.
3. Inwestorzy oczekują stopy zwrotu na poziomie od 5 do kilkunastu %
4. Inwestorzy są zainteresowani projektami o minimalnej wartości 30 mln zł.
5. Inwestorzy są zainteresowani – w zależności od wielkości – całością przedsięwzięcia lub tylko pojedynczymi obiektami.
6. Inwestorzy mali są zainteresowani realizacją jednego obiektu do 30 mln zł.
7. Inwestorzy duzi są zainteresowani budową kilku obiektów, których szacunkowa wartość to kwota ok. 130 mln zł.
8. Większość małych i średnich inwestorów nie jest zainteresowana operowaniem w obiektach, w związku z brakiem doświadczeń w tym zakresie oraz brakiem na polskim rynku podmiotów specjalizujących się w zarządzaniu obiektami basenowymi na skalę ogólnopolską czy nawet lokalną.
9. Uczestniczące w dialogu technicznym podmioty zarządzające basenami, posiadają doświadczenie dotyczące pojedynczych basenów o małej powierzchni lustra wody.
10. Inwestorzy chcą podziału ryzyka zabezpieczającego ich przed zmianami na rynku. Oczekują przejęcia przez partnera publicznego aktywnej i biznesowej postawy inwestycyjnej.
11. Inwestorzy oczekują bankowalności projektu.
12. Instytucje finansowe są zainteresowane udziałem w projekcie. Wstępne warunki kredytowania na dzień ankiety kształtują się następująco:

a) dla gminy – prowizja: 0,3–0,8%, marża: 0,9–1,4%, opłata administracyjna: 0–0,4%,

b) dla podmiotu prywatnego – prowizja: 0,5–1%, marża: 1,4–2,2%, opłata administracyjna: 0–0,4%. Koszty kredytu są 47 uzależnione od ratingu kredytobiorcy, sposobu zabezpieczenia kredytu, wkładu własnego, przy czym LtV nie jest większe od 70%.

Wykonanie analiz

Test rynku jest jednym z pierwszych działań, które należy wykonać przygotowując ocenę efektywności dla projektu PPP. Kolejnym elementem jest analiza interesariuszy przedsięwzięcia, w której zidentyfikowano wszystkich możliwych kluczowych oraz pozostałych interesariuszy. Analizy prawne dotyczyły oceny możliwych modeli realizacji przedsięwzięcia, z uwzględnieniem co najmniej Partnerstwa Publiczno-Prywatnego prowadzonego w oparciu o umowę zawartą przez gminę, bezpośrednio z partnerem prywatnym lub przez spółkę partnera prywatnego i gminy dla modelu tradycyjnego, koncesji na roboty budowlane, Partnerstwa Publiczno-Prywatnego w oparciu o umowne PPP i zinstytucjonalizowane PPP.

Na koniec zdefiniowano możliwość zastosowania przeanalizowanych modeli w przedsięwzięciu wraz ze wskazaniem spośród nich rekomendowanego modelu dla realizacji przedsięwzięcia. Dla rekomendowanego modelu realizacji projektu została wykonana analiza sposobu i trybu wyboru partnera prywatnego. W materiale znalazły się również: analiza popytu, analiza rynku, analiza konkurencji i analiza cen. Zidentyfikowani zostali docelowi użytkownicy projektu w podziale na grupy docelowe oraz charakterystyka ich potrzeb w oparciu o analizę poziomu i jakości istniejących basenów oraz identyfikację potencjalnych braków.

Kolejnym elementem było wykonanie zasięgu oddziaływania dla kilku lokalizacji wg autorskiej metodologii badań oraz prognoza popytu w całym okresie realizacji projektu. Materiał wzbogacono o ocenę wykonaną dla wszystkich lokalizacji. Określono również optymalną i maksymalną stawkę opłat od użytkowników wraz z warunkami ich zmiany, z uwzględnieniem ograniczeń prawnych, regulacyjnych, otoczenia konkurencyjnego, benchmarków i określonej elastyczności popytu. Na podstawie opracowanych danych oszacowano liczbę klientów oraz przychody dla lokalizacji.

Analizie poddano posiadaną przez inwestora dokumentację formalno-prawną dla poszczególnych lokalizacji. Kolejnym krokiem było przygotowanie wielowariantowej analizy ekonomiczno-finansowej, dotyczącej modelu finansowania przedsięwzięcia, z uwzględnieniem modelu finansowania tradycyjnego tj. w szczególności finansowania ze środków budżetowych (własnych) i kredytu zaciągniętego przez miasto oraz Partnerstwa Publiczno-Prywatnego, z uwzględnieniem minimalnego zakresu tj. szacunkowych nakładów na projekt, z założeniem źródeł finansowania.

Całość zagadnień została opracowana dla długości trwania umowy o Partnerstwie Publiczno-Prywatnym dla okresu od 15 lat wraz ze wskazaniem rekomendowanej długości trwania umowy o Partnerstwie Publiczno-Prywatnym, maksymalną wysokością opłaty za dostępność, oszacowaną dla lokalizacji oraz szacowane koszty cyklu życia przedsięwzięcia. W analizie oszacowano maksymalną wielkość zużycia mediów oraz koszty eksploatacji. W części finansowej przygotowano rachunek zysków i strat, obejmujący czas trwania projektu, rachunek przepływów pieniężnych, rachunek zysków i strat dla modelu finansowania przez gminę, rachunek zysków i strat dla modelu finansowania PPP w kredycie. Wykonano obliczenie podstawowych wskaźników efektywności, w tym wewnętrznej stopy zwrotu (IRR) z inwestycji oraz zaktualizowanej wartości netto projektu (NPV). Zdefiniowano koszty oraz zagrożenia i korzyści społeczne projektu. Przygotowano również analizę i ocenę ryzyka, identyfikując rodzaje ryzyka, mającego wpływ na projekt z podziałem na: ryzyko związane z przygotowaniem projektu PPP, ryzyko projektowania, budowy, dostępności, popytu, finansowania, prawne i podatkowe.

Oceniono również prawdopodobieństwo wystąpienia poszczególnego rodzaju ryzyka wraz z propozycją podziału zidentyfikowanego ryzyka pomiędzy podmiotem publicznym, a partnerem prywatnym, ze szczególnym uwzględnieniem kwestii wpływu podziału ryzyka na zagadnienie długu publicznego. Na podstawie wszystkich wyżej omówionych zagadnień przygotowano rekomendacje.

O czym warto pamiętać na etapie przygotowania inwestycji w zakresie PPP

Przygotowując się do realizacji inwestycji basenowej, warto zadbać o rzetelnie przygotowane analizy w zakresie oceny efektywności dla przedsięwzięcia w modelu PPP. Warto również skorzystać z profesjonalnego podejścia do tego obszaru, wykorzystując fachowe doradztwo oraz narzędzia analityczne. Pamiętając o wyżej omówionych aspektach procesu inwestycyjnego, możemy liczyć na uzyskanie odpowiedzi, pozwalające podjąć decyzję czy projekt można zrealizować w formule PPP i czy jest szansa na sukces inwestycji basenowej.

Wszystkim inwestorom zainteresowanym prawidłowym przebiegiem procesu inwestycyjnego, zespół polskich konsultantów basenowych – Agrapool Consulting – od wielu lat oferuje pomoc i doradztwo w zakresie współczesnych procesów inwestycyjnych przy budowie obiektów wodnych i sportowych, obejmujące swym zakresem:

• analizy biznesowe – wstępne studia wykonalności, studia wykonalności w oparciu o metodologię UNIDO,
• biznesplany dla inwestorów prywatnych,
• badania i analizy rynku, w tym analizy zasięgu oddziaływania obiektu (catchment area), analizy profilowe klientów, analizy trendów rynkowych, poszukiwanie innowacyjnych produktów i atrakcji dla basenów rekreacyjnych i sportowych, monitoring działalności konkurencji rynkowej,
• programy funkcjonalno-użytkowe lub ich weryfikacja,
• dobór właściwego modelu organizacyjnego obiektu, w tym wyodrębnienie funkcji możliwych do zarządzania poprzez podmioty prywatne (np. siłownia, restauracja, sauny, parkingi, część rehabilitacyjna), wybór najefektywniejszego systemu obsługi klienta, uwzględniającego możliwość korzystania ze wszystkich funkcji obiektu, optymalnej liczby personelu, rozwiązań pozwalających na zminimalizowanie kosztów działalności obiektu, dobór właściwego sprzętu technicznego, sportowego i rekreacyjnego, w jaki musi zostać wyposażony obiekt,
• obsługa inżynierska w zakresie doboru optymalnych technologii, weryfikacja wielobranżowej dokumentacji projektowej, przedstawienie rozwiązań technicznych, wpływających na istotne obniżenie kosztów eksploatacji, doradztwo w zakresie zastosowania odnawialnych źródeł energii, opracowanie charakterystyki energetycznej obiektu oraz weryfikacja zaprojektowanych instalacji grzewczych w aspekcie efektywności energetycznej.

Źródło: [1] Platforma PPP, raport – przygotowanie i realizacja projektu hybrydowego „Kompleks mineralnych basenów w Solcu-Zdroju”.

Kontakt:

Agrapool Consulting

ul. Marii Konopnickiej 6, 00-491 Warszawa

tel. kom.: 505 007 343

www.agrapool.pl

TEKST | Firma Agraria/Agrapool Consulting – Polscy Doradcy Basenowi