Zaangażowanie przyszłego użytkownika w proces inwestycyjny. Czy warto i na jakim etapie? | Pływalnie i baseny

Poniższy tekst jest próbą odpowiedzi na pytania zadawane przez gestorów obiektów sportowo-rekreacyjnych, którzy po kilku latach ich użytkowania niekiedy dochodzą do wniosku, że infrastruktura, którą zarządzają, nie daje możliwości rozwoju, wymaga sporych nakładów remontowo-modernizacyjnych, a jej codzienna eksploatacja kosztuje z biegiem czasu coraz więcej. Najczęściej pojawiającym się stwierdzeniem bywa „Gdyby jeszcze raz można było zaprojektować i wybudować ten obiekt, zrobilibyśmy to zupełnie inaczej”. Uwagi operatorów nieruchomości basenowych dotyczą przede wszystkim rozmiarów i głębokości niecek, liczby ratowników wodnych, których należy zatrudnić ze względu na obowiązujące przepisy, braku integracji poszczególnych systemów odpowiedzialnych za prawidłowe funkcjonowanie technologii uzdatniania wody, wentylacji, oświetlenia czy ilości szafek w szatniach. Podobne przykłady można mnożyć praktycznie bez końca.

Wobec powyższego nasuwają się pytania, dlaczego mamy do czynienia z takim stanem rzeczy i czy prowadzenie procesu inwestycyjnego można zmodyfikować w taki sposób, aby przyszły użytkownik miał większą kontrolę nad poszczególnymi etapami jego przebiegu.

Próba skonfrontowania tego, co zapisane w teoretycznych rozważaniach na temat inwestycji, z praktyką wynikającą z obserwacji oraz osobistego zaangażowania autora w realizację kilkunastu realizacji obiektów sportowych na terenie naszego kraju, a także poza jego granicami pozwala na wskazanie kilku elementów procesu inwestycyjnego, w których zaangażowanie przyszłego operatora jest bardzo istotne. Postaram się też przedstawić narzędzia, które są pomocne w budowaniu współpracy pomiędzy inwestorem, projektantem, wykonawcą i przyszłym użytkownikiem.

Jednak zanim przejdziemy do strony praktycznej, spróbujmy zdefiniować sam proces inwestycyjny co do jego istoty. Czytając literaturę przedmiotu, można spotkać bardzo wiele definicji procesu inwestycyjnego. Ta, która w sposób przystępny pokazuje istotę zagadnienia, mówi, że „Proces inwestycyjny to proces tworzenia nowych obiektów budowlanych lub modernizacja istniejących, od początkowych faz projektowania aż do całkowitego zakończenia 56 realizacji. Proces inwestycyjny zwykle zaczyna się od pomysłu inwestycyjnego. Początkowym procesem jest projektowanie, czyli opracowywanie dokumentacji projektowej”.

Krótko odnosząc się do przedstawionej definicji, można zauważyć, że to, co ważne z punktu widzenia przyszłego użytkownika, zaczyna się po zakończeniu realizacji. Otrzymanie pozwolenia na użytkowanie jest dla operatora zaledwie początkiem długiej drogi związanej z zarządzaniem już wybudowanym obiektem.

Przed wskazaniem poszczególnych etapów przebiegu inwestycji warto zwrócić uwagę na zmieniające się otoczenie prawne, które ma istotny wpływ na realizowanie przedsięwzięcia. Podstawowym aktem prawnym dla prowadzących inwestycje jest ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz.U. z 2017 r. poz. 1332 ze zm.), jednakże podkreślenia wymaga fakt, że zgodnie z zapowiedziami Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa w 2018 r. ma nastąpić zmiana polegająca na wprowadzeniu nowych regulacji prawnych w postaci Kodeksu urbanistyczno- -budowlanego oraz ustawy inwestycyjnej, które w momencie pisania niniejszego artykułu przechodzą początkową fazę procesu legislacji, dlatego autor opiera się na dotychczas obowiązujących przepisach.

Według obowiązującego Prawa budowlanego uczestnikami procesu inwestycyjnego są: inwestor, inspektor nadzoru inwestorskiego, projektant, kierownik budowy lub kierownik robót. Ustawa szczegółowo precyzuje prawa i obowiązki każdego z wymienionych podmiotów. Inwestor w treści ustawy wymieniony jest na pierwszym miejscu, jest podmiotem inicjującym cały proces budowlany i decydującym o jego charakterze, czyli o tym, jakie jest przeznaczenie mającego powstać obiektu, jego dokładne położenie, gabaryty, technologie i materiały wykorzystywane przy budowie. Do jego obowiązków należy zorganizowanie całego procesu budowlanego, przy jednoczesnym uwzględnieniu zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Inwestor jest jedynym uczestnikiem procesu budowlanego, który jest stroną postępowania administracyjnego, zmierzającego do wydania pozwolenia na budowę, czy innych postępowań, dla których podstawę prawno-materialną stanowią przepisy.

W tym właśnie miejscu chciałbym przejść do części praktycznej, ponieważ analiza kilkunastu realizacji przeprowadzonych w obszarze inwestycji o charakterze sportowo-rekreacyjnym wskazuje, że inwestor, w bardzo wielu przypadkach, nie jest późniejszym użytkownikiem powstałej infrastruktury. Jako przykład można podać obiekty budowane przez komórki odpowiedzialne w gminach za inwestycje, natomiast późniejsze zarządzanie (operatorstwo) zostaje przekazane ośrodkom sportu i rekreacji lub specjalnie powołanym do tego celu spółkom. Dlatego bardzo istotne jest wybranie właściwego modelu realizacji inwestycji jeszcze przed jej rozpoczęciem. Takie działanie nazywane jest „inżynierią korporacyjną”. Wróciwszy do wspomnianej analizy wybranych realizacji, na przestrzeni ostatnich kilku lat można zauważyć zastosowanie rozmaitych rozwiązań w tym zakresie. Ponieważ poruszamy się w przestrzeni inwestycji realizowanych przez podmioty publiczne, możliwości są ograniczone poprzez przepisy prawa wynikające głównie z ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym oraz ustawy z 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej, a także regulacje wynikające z ustawy z 29 stycznia 2004 r. – Prawo zamówień publicznych i ustawy z 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym. Niemniej, w zależności od charakteru i przeznaczenia powstającej infrastruktury, możemy wyróżnić kilka schematów korporacyjnych przeznaczonych dla tego typu przedsięwzięć.

Niezależnie od wybranego modelu przedsięwzięcia oraz przepisów regulujących jego przebieg zaangażowanie przyszłego użytkownika w proces inwestycyjny jest koniecznością i powinno nastąpić już we wstępnej fazie jego planowania. Dodam, że ów przyszły użytkownik (operator), w moim rozumieniu, to nie sensu stricto osoba czy osoby, które będą zatrudnione w powstającym obiekcie, ale zespół fachowców posiadający niezbędne doświadczenie w zarządzaniu infrastrukturą sportowo- -rekreacyjną, doskonale znających realia rynku i umiejących przewidzieć „zachowanie się” już funkcjonującego ośrodka. W przypadku obiektów sportowych jako przyszli ich użytkownicy postrzegane powinny być kluby sportowe, trenerzy, a także poszczególne federacje dysponujące wieloma wytycznymi, które powinny zostać spełnione, żeby obiekt został dopuszczony do określonego typu rozgrywek. Ponadto musimy pamiętać, iż szczególnie w tej dziedzinie budownictwa każdy obiekt to swego rodzaju prototyp, ponieważ niesłychanie rzadko zdarza się powielanie obiektów już istniejących.