W poprzednich numerach „Pływalni i basenów” pisaliśmy o tym, że wielu inwestorów planujących budowę lub podejmujących decyzję o budowie obiektów basenowych bądź – ogólnie rzecz ujmując – obiektów sportowych, boryka się z problemem braku wiedzy merytorycznej w tym zakresie. Z kilkuletniej obserwacji rynku wynika, że decyzje o rozpoczęciu budowy zapadają bez odpowiedniego przygotowania w zakresie wieloaspektowej analizy przygotowawczej do procesu inwestycyjnego, jaką może być np. studium wykonalności. W artykule pisaliśmy m.in. o takich aspektach, jak przygotowanie różnorodnych analiz. W niniejszym artykule zostaną omówione kolejne analizy, które warto wykonać przed rozpoczęciem procesu inwestycyjnego.

Ustalenie programu użytkowego wraz z funkcjami towarzyszącymi dla różnych wariantów

Częstym zjawiskiem jest przygotowanie programu funkcjonalnego obiektu niedostosowanego do możliwości fi nansowych inwestora. Wielu inwestorów motywowanych naciskami społecznymi stara się zrealizować bardzo bogate programy funkcjonalne dla inwestycji basenowych lub wręcz odwrotnie – bardzo ubogie. Zarówno w jednym, jak i drugim przypadku na etapie studium wykonalności warto przeanalizować nie tylko aspekty otoczenia jak np. potencjału konsumenckiego oraz biznesowego, lecz także warto przeprowadzić analizę chłonności terenu. Dla zobrazowania zagadnienia posłużymy się przykładem gminy, która przed podjęciem decyzji o inwestycji na terenie istniejącego (choć niefunkcjonującego) kąpieliska, zleciła przygotowanie wstępnego studium wykonalności dla kilku wariantów zagospodarowania istniejącego kąpieliska miejskiego. Dla wskazanej przez inwestora lokalizacji zostały przygotowane dwa warianty podstawowe:

• wariant I – dla obiektu z basenem odkrytym o wymiarach 50 × 20 m i lodowiskiem o wymiarach podstawowych 20 × 40 m,
• wariant II – dla obiektu z basenem zakrytym o wymiarach 25 ×12,5 m i lodowiskiem podstawowym o wymiarach 20 × 40 m.
• wariant III – dla obiektu z basenem zakrytym o wymiarach25×12,5 m i odkrytym, rekreacyjnym o powierzchni lustra wody ok. 120 m2 wraz z lodowiskiem o wymiarach podstawowych 20 × 40 m,
• wariant IV – dla obiektu z basenem zakrytym o wymiarach 25 × 12,5 m i odkrytym, rekreacyjnym o wymiarach 50 × 20 m wraz z lodowiskiem o wymiarach podstawowych 20 × 40 m.

W wyniku analizy dotyczącej możliwości zagospodarowania wskazanego przez inwestora terenu przyjęto wnioski, które posłużyły jako jeden z elementów do podjęcia decyzji dotyczącej działań inwestycyjnych.

Wariant I – brak konieczności doprowadzenia drogi pożarowej, wariant najtańszy, najprostszy – budynek niski ZLIII. Wysokość budynku ok. 6,5 m do attyki, brak podpiwniczenia. W razie potrzeby jest możliwość lokalizacji sali wielofunkcyjnej i dodatkowej funkcji administracji na piętrze do 50 osób, co nie zmieni warunków ppoż. Konieczna wycinka 13 drzew.

Wariant II i IV – wymaga doprowadzenia drogi ppoż., co może być problematyczne ze względu na brak miejsca. Niezbędna jest w tym zakresie ekspertyza ppoż., a co za tym idzie – szereg rozwiązań zamiennych (np. tryskacze). Wysokość budynku ok. 8 m (nie wliczając wieży zjeżdżalni). W skrzydle sanitarnym pojawiają się schody i druga kondygnacja ze strefą administracji i możliwością lokalizacji sali fi tness, dodatkowych pomieszczeń wentylatorni, itp. Projektowo brak podpiwniczenia.

Wariant III – wymaga doprowadzenia drogi ppoż. Jest możliwość jej doprowadzenia od strony północnej, wzdłuż dłuższego boku, posiada wymiar 65 m długości krótszego boku. Wysokość budynku ok. 9 m (nie wliczając zjeżdżalni). W skrzydle sanitarnym pojawiają się schody i druga kondygnacja ze strefą administracji i możliwością lokalizacji sali fitness oraz dodatkowych pomieszczeń wentylatorni. Brak podpiwniczenia.

Podstawowe założenia

Podstawowym założeniem przyjętym do przygotowania wstępnego studium, było wykorzystanie „zielonego potencjału miejsca”, czyli istniejącego terenu parkowego (ZP), dbałość o pozostawienie jak największej liczby drzew na terenie projektowanym oraz stworzenie nowej przestrzeni rekreacyjno-wypoczynkowej dla mieszkańców gminy poprzez renowację i rozbudowę istniejącego kąpieliska miejskiego. Dbałość o walory miejsca przejawia się również w sugestiach dla projektantów, którzy będą wykonywali projekt budowlany w zakresie maksymalnego zastosowania rozwiązań wykorzystujących OZE.

W zakresie technicznym obiekt ma być tzw. „inteligentnym basenem”, dzięki zastosowaniu nowoczesnych/innowacyjnych rozwiązań w zakresie zbierania danych, ich wizualizacji oraz sterowania procesami technicznymi i technologicznymi przebiegającymi na miejskiej pływalni. Celem nadrzędnym tego zakresu studium było wstępne określenie podstawowych parametrów technicznych, takich jak: powierzchnie, funkcje, zużycie mediów potrzebnych do analiz finansowych. W oparciu o część architektoniczną została przygotowana część finansowa, tj. biznesplan dla 20-letniego okresu, pokazujący dla każdego wariantu koszty inwestycji, przychody z działalności oraz prognozowany wynik finansowy.

Kluczowym momentem przygotowania wstępnego studium było opracowanie i przedstawienie wniosków z analiz, które potwierdziły bardzo bogaty program, brak przestrzeni dla kąpieliska odkrytego, brak możliwości poprowadzenia planowanej przez inwestora drogi, problem z terenem zalewowym oraz szereg innych minusów tej lokalizacji dla przyjętych wariantów. Tym samym inwestor dogłębnie i wieloaspektowo przeanalizował „za i przeciw” modernizacji istniejącego kąpieliska w planowanym zakresie. Na podstawie wniosków z analiz inwestor podjął decyzję o poszukaniu innej lokalizacji.

O czym warto pamiętać na etapie przygotowania inwestycji w zakresie analiz

Przygotowując się do realizacji inwestycji basenowej, warto zadbać o rzetelną analizę lokalizacji obiektu. Warto również skorzystać z profesjonalnego podejścia do tego obszaru, wykorzystując fachowe doradztwo oraz narzędzia analityczne. Pamiętając o wyżej omówionych aspektach procesu inwestycyjnego, możemy liczyć na uzyskanie pierwszych punktów, dających szansę na sukces inwestycji basenowej.

Wszystkim inwestorom zainteresowanym prawidłowym przebiegiem procesu inwestycyjnego, zespół polskich konsultantów basenowych – Agrapool Consulting – od wielu lat oferuje pomoc i doradztwo w zakresie współczesnych procesów inwestycyjnych przy budowie obiektów wodnych i sportowych, obejmujące swym zakresem:

• analizy biznesowe, takie jak wstępne studia wykonalności, studia wykonalności w oparciu o metodologię UNIDO,
• biznesplany dla inwestorów prywatnych,
• badania i analizy rynku, w tym analizy zasięgu oddziaływania obiektu (catchment area), analizy profilowe klientów, analizy trendów rynkowych, poszukiwanie innowacyjnych produktów i atrakcji dla basenów rekreacyjnych i sportowych, monitoring działalności konkurencji rynkowej,
• programy funkcjonalno-użytkowe lub ich weryfikacja,
• dobór właściwego modelu organizacyjnego obiektu, w tym wyodrębnienie funkcji możliwych do zarządzania poprzez podmioty prywatne (np. siłownia, restauracja, sauny, parkingi, część rehabilitacyjna), wybór najefektywniejszego systemu obsługi klienta, uwzględniającego możliwość korzystania ze wszystkich funkcji obiektu, optymalnej liczby personelu, rozwiązań pozwalających na zminimalizowanie kosztów działalności obiektu, doboru właściwego sprzętu technicznego, sportowego i rekreacyjnego, w jaki musi zostać wyposażony obiekt,
• obsługę inżynierską w zakresie: doboru optymalnych technologii, weryfikacja wielobranżowej dokumentacji projektowej, przedstawienie rozwiązań technicznych, wpływających na istotne obniżenie kosztów eksploatacji, doradztwo w zakresie zastosowania odnawialnych źródeł energii, opracowanie charakterystyki energetycznej obiektu oraz weryfikacja zaprojektowanych instalacji grzewczych w aspekcie efektywności energetycznej.

Kontakt:

Agrapool Consulting

ul. Marii Konopnickiej 6,

00-491 Warszawa

tel. kom.: 505 007 343

www.agrapool.pl

TEKST I WIZUALIZACJE | Firma Agraria/AgraPool Consulting – Polscy Doradcy Basenowi