Rentowność obiektów basenowych to problematyka dotykająca większość samorządów i zarządców. Temat ten jest na tyle złożony, że zostaną przedstawione tylko główne zagadnienia kosztotwórcze zarówno na etapie wykonawstwa, jak i użytkowania. Bazując na ponad 30-letnim doświadczeniu firmy Transcom Sp. z o.o. z Katowic przedstawimy realny ich wpływ na wynik finansowy modernizowanych kąpielisk zewnętrznych.
Możliwości techniczne
Dostępne na rynku zasoby techniczne dają wręcz nieograniczone możliwości. Limitem pozostaje jedynie wyobraźnia i zakładany budżet. Przedstawimy dwa aspekty, które dają szeroki wybór i wpływają na koszt zadania, a następnie koszt utrzymania obiektów. Będzie to technologia uzdatniania wody basenowej oraz konstrukcja niecek basenowych. W trakcie planowania inwestycji warto dostosować wykorzystanie dostępnych rozwiązań technicznych, biorąc pod uwagę główne uwarunkowania:
- czas realizacji robót, np. możliwość ich wykonania pomiędzy sezonami tzn. od jesieni do wiosny,
- wielkość obiektu – powierzchnia lustra wody,
- dostępny budżet na inwestycję,
- dostępny przewidywany budżet na utrzymanie obiektu lub też najlepiej dostosowanie obiektu w taki sposób, żeby sam mógł się utrzymać (taki scenariusz jest jak najbardziej realny), 5. przyjęte procedury postępowania:
a. odrębne wykonanie dokumentacji projektowej i odrębna procedura wykonawcza,
b. procedura zaprojektuj i wybuduj.
Od kilku lat można zaobserwować dwie sprzeczne ze sobą tendencje. Pierwsza z nich dotyczy technologii uzdatniania wody basenowej, a druga – konstrukcji niecek basenowych. Mało zaskakujący może okazać się trend dążący do wygenerowania maksymalnych oszczędności na etapie wykonawstwa w zakresie uzdatniania wody basenowej. Należy jednak pamiętać, że jest to zakres, który ma największy wpływ na bezpieczeństwo oraz komfort gości i który dopiero na etapie użytkowania jest czynnikiem krytycznie kosztotwórczym. W tym przypadku oszczędności na etapie wykonawstwa przekładają się bezpośrednio na niewspółmierny wzrost kosztów eksploatacji obiektu w stosunku do oszczędności wykonawcy.
Technologie uzdatniania wody basenowej
Do wyboru są różne technologie, najpopularniejsze z nich to:
– technologia ciśnieniowa:
- zalety: prosta konstrukcja i tańsze wykonanie samej technologii basenowej,
- wady: droga eksploatacja, duże gabaryty – generuje to dodatkowe koszty w branży budowlanej, wymagany jest nadzór UDT
– technologia podciśnieniowa (ze złożem namywanym na wkłady filtracyjne lub ze złożem wielowarstwowym):
- zalety: prosta konstrukcja, brak nadzoru UDT, małe gabaryty, duża dokładność filtracji, energochłonność procesu filtracji na poziomie poniżej 50 W na 1 m3 wody przefiltrowanej (filtry ciśnieniowe do 90 W na 1 m3 wody przefiltrowanej), możliwość prefabrykacji na miejscu, bez konieczności wykonywania drogich robót konstrukcyjno-budowlanych, łatwa możliwość optymalizacji procesów flokulacji oraz płukania filtrów, całość wykonana z tworzyw sztucznych, odpornych na korozję,
- wady: wyższe koszty inwestycyjne ze względu na wymaganą automatyzację (UWAGA – już w trakcie użytkowania automatyzacja procesów filtracji generuje znaczne oszczędności),
– filtry membranowe (np. ultrafiltracja) – rzadko użytkowane w obiektach basenowych w Polsce, ze względu na koszt inwestycyjny. Niewątpliwą zaletą tego typu filtracji jest dokładność procesu filtracyjnego.
Na rynku dostępne są również różne złoża filtracyjne: piasek kwarcowy, złoże szklane, zeolit, ziemia okrzemkowa, włókna celulozy, hydroantracyt/węgiel aktywny. Każdy z nich charakteryzuje się innymi właściwościami filtracyjnymi, elektrostatycznymi oraz porowatością. Temat ten jest na tyle szeroki, ze zostanie opracowany odrębny artykuł na ten temat.
Obok przedstawiamy przykłady pokazujące jakość wody (a dokładniej mętność) z podziałem na zastosowane technologie oraz złoże.
Koszty
Główne czynniki mające wpływ na koszty eksploatacji instalacji basenowej to:
- wybór technologii basenowej,
- konstrukcja filtrów i jakość wykonania instalacji,
- zastosowane złoża filtracyjne,
- sposób prowadzenia płukania filtrów,
- rodzaj i sposób dozowania środków chemicznych,
- procesy wspomagające procesy filtracji,
- automatyzacja.
Różnica w kosztach eksploatacji, w zależności od standardu wykonania takiej instalacji, może wynosić około 50%.
Konstrukcja niecek basenowych
Drugim trendem, tak bardzo różnym w stosunku do tego opisanego powyżej, jest popularność konstrukcji niecek basenowych ze stali nierdzewnej spawanej, które są najdroższą dostępną technologią na polskim rynku. Na podstawie kilkudziesięcioletniego doświadczenia firmy Transcom Sp. z o.o., stworzyliśmy indeksy cenowe technologii wykończenia niecek. Przyjmując dla stalowych niecek spawanych indeks cenowy 100, to inne dostępne technologie wraz z indeksem cenowym to:
- technologia mieszana – stal nierdzewna spawana, użyta do wykonania ścian i rynny przelewowej w połączeniu z okładzinami porcelanowymi zastosowanymi na dnie basenu – indeks cenowy 75,
- technologia mieszana – spawana stal nierdzewna, użyta do wykonania ścian i rynny przelewowej w połączeniu z powłokami PVC na dnie basenu – indeks cenowy 70,
- technologia mechanicznie łączonych paneli ściennych ze stali nierdzewnej, pokrytych na gorąco powłokami PVC w połączeniu z powłokami PVC na dnie basenu – indeks cenowy od 50 do 70,
- technologia klasyczna żelbetowa z okładzinami porcelanowymi – indeks cenowy od 45 do 60,
- technologia klasycznie żelbetowa wykładzin ze zgrzewanej folii PVC – indeks cenowy 45,
- technologia stali ocynkowanej z powłokami PVC – indeks cenowy 40, technologia natryskiwanych membran elastomerowych – indeks cenowy od 35 do 40.
We wszystkich powyższych technologiach z zastosowaniem folii PVC bierzemy pod uwagę jedynie folię wzmacnianą oraz z powłoką akrylowaną.
Prawdopodobnie popularność najdroższego rozwiązania jest wynikiem wielu błędów wykonawczych basenów wybudowanych z początkiem lat 90. i na przełomie wieków, głównie w technologii żelbetowej. Należy jednak pamiętać, że żadne z powyższych rozwiązań nie jest rozwiązaniem pozbawionym wad i żadne z nich nie jest „lekiem na całe zło”. Każde z nich może być i dobre i złe – najważniejszym czynnikiem wpływającym na ten aspekt jest czynnik ludzki zarówno na etapie wykonawstwa, jak i użytkowania. Każde z tych rozwiązań daje także inny efekt wizualny, jednak jest to tak subiektywny aspekt, że pozostawimy go do indywidualnej oceny.
Jaką procedurę wybrać?
Na kanwie doświadczeń w realizacji oraz kontaktów z wieloma inwestorami, stworzyliśmy zestawienie za i przeciw z punktu widzenia inwestora realizacji zadań inwestycyjnych w dwóch najpopularniejszych trybach – zaprojektuj i wybuduj oraz wybuduj zgodnie z projektem.
Projekty realizowane wg procedury zaprojektuj i wybuduj są wykonywane na podstawie koncepcji oraz opracowania programu funkcjonalno-użytkowego. Są to jedyne nakłady, jakie inwestor, poza samą inwestycją, musi ponieść w przypadku realizacji zadania w tym trybie. Należy jednak pamiętać, że opracowania te muszą być na tyle szczegółowe i jasne, żeby uniemożliwić nierzetelnym wykonawcom zastosowanie tańszych w wykonaniu, a następnie droższych w eksploatacji urządzeń i wyposażenia. W przypadku wykonawstwa na podstawie opracowanego już projektu, inwestor musi ponieść stosunkowo wysokie koszty związane z opracowaniem projektu budowlanego i wykonawczego, STWiOR oraz kosztorysów. Należy wspomnieć, że wszelkie braki w dokumentacji, czy niedopatrzenia w przypadku realizacji zadania inwestycyjnego na podstawie projektu, skutkują przedłużającą się procedurą oraz (niestety) większymi kosztami inwestycji, nawet jeśli umowa z wykonawcą jest ryczałtowa.
W przypadku trybu zaprojektuj i wybuduj wartość zadania na etapie przetargu jest wartością ostateczną, a wszelkie roboty dodatkowe nieprzewidziane w PFU, prowadzące do wykonania zadania, wykonawca wykonuje w ramach przysługującego mu wynagrodzenia i co więcej – wykonuje na ten zakres projekt wykonawczy i powykonawczy. Rozwiązanie to daje inwestorom pełną kontrolę nad budżetem zadania, a także możliwość oddziaływania na wykonawcę. Wykonawca ma obowiązek uzgodnić z inwestorem każdy z elementów projektu na etapie projektowania. Inwestor nie otrzymuje „gotowego” projektu, jak ma to miejsce w przypadku zlecenia wykonania osobno projektu i osobno jego realizacji.
Przykłady
Przedstawiamy trzy przykłady zrealizowanych przez nas modernizacji i remontów basenów zewnętrznych w różnych technologiach wraz z kosztem remontu, a następne z zestawieniem kosztów eksploatacji i przychodami.
1. Przebudowa kąpieliska BUGLA w Katowicach
Projekt ten przewidywał aż 2500 m2 powierzchni lustra wody. Został wykonany 30 czerwca 2010 r. Koszt całej inwestycji wyniósł 15,05 mln zł brutto. Zostały tutaj zastosowane dwie technologie – baseny w całości ze spawanej stali nierdzewnej (indeks kosztowy 100) oraz basen betonowy z membraną polimocznikową i zastosowaniem rynny przelewowej ze spawanej stali nierdzewnej (indeks kosztowy 70). Technologia uzdatnia wody jest oparta na filtrach podciśnieniowych z ziemią okrzemkową. Warto zwrócić uwagę na stosunkowo wysokie koszty wynikające z tego, że jest to obiekt całoroczny, ponieważ na terenie znajduje się boisko Orlik.
2. Przebudowa kąpieliska Leśne Zacisze w Knurowie
Powierzchnia lustra wody wynosi 980 m2 oraz dodatkowo 100 m2 wodnego placu zabaw. Zadanie zostało skończone 16 maja 2016 r. Koszt całej inwestycji wyniósł ok. 10 mln zł brutto. Została tutaj zastosowana technologia mechanicznie łączonych paneli ściennych ze stali nierdzewnej, pokrytych na gorąco powłokami PVC w połączeniu z powłokami PVC na dnie basenu – indeks cenowy od 50 do 70. Technologia uzdatnia wody jest oparta na filtrach podciśnieniowych z ziemią okrzemkową. Kąpielisko jest obiektem sezonowym, położonym z dala od innych obiektów MOSiR.
3. Przebudowa kąpieliska Nowa Rawka w Ostrowcu Świętokrzyskim
Kąpielisko to ok. 1400 m2 powierzchni lustra wody i 600 m2 zaplecza. Zostało oddane 7 lipca 2018 r. Koszt całej inwestycji wyniósł 14,35 mln zł brutto. Została tutaj zastosowana technologia mechanicznie łączonych paneli ściennych ze stali nierdzewnej, pokrytych na gorąco powłokami PVC w połączeniu z powłokami PVC na dnie basenu – indeks cenowy od 50 do 70. Technologia uzdatnia wody jest oparta na filtrach podciśnieniowych z ziemią okrzemkową.
Jest to realizacja warta przeanalizowania, ponieważ w niecały sezon obiekt zarobił na utrzymanie również poza sezonem, a goście przybywali z odległych zakątków województwa świętokrzyskiego i spoza niego. Najważniejszym aspektem (poza użyciem oszczędnych w eksploatacji technologii) jest to, że obiekt jest położony obok basenu wewnętrznego, dzięki czemu zarządca mógł ograniczyć koszty osobowe, wynikające z utrzymania nowych pracowników. Warto również wspomnieć, że urządzenia do technologii uzdatniania wody basenowej są umiejscowione w podbaseniu basenów wewnętrznych. Pozwoliła na to technologia filtrów podciśnieniowych, które były spawane na miejscu, a inwestor oszczędził na nowym pomieszczeniu technicznym i ewentualnych przeróbkach konstrukcji istniejącej bryły basenu. Półfabrykaty filtrów oraz zbiorników wyrównawczych zostały ręcznie wprowadzone do podbasenia przez drzwi wejściowe oraz zespawane na miejscu.
Podsumowanie
Powyższa analiza przypadków jest jedynie niewielkim dotknięciem tematyki, dotyczącej rentowności kąpielisk zewnętrznych. Zagadnienie ograniczenia kosztów eksploatacji jest jeszcze bardziej istotne w przypadku basenów krytych. W tych obiektach szczególnie ważna jest energochłonność instalacji wentylacyjnych oraz zużycia ciepła do celów podgrzewania wody użytkowej i basenowej.
Mając na uwadze ograniczenie deficytu finansowego funkcjonowania basenów zewnętrznych, należy dokładnie przeanalizować lokalizację takiego obiektu. Z doświadczenia wynika, że najbardziej uzasadniona jest lokalizacja w jednym kompleksie sportowym razem z krytą pływalnią. Za racjami takimi przemawiają:
- niższe koszty dozoru i ochrony,
- znacznie niższe koszty osobowe,
- możliwość połączenia funkcji basenów zewnętrznych i wewnętrznych jako jednego obiektu, co skutkuje wyższą frekwencją.
Korzystne aspekty korzystnej lokalizacji basenów zewnętrznych można zaobserwować porównując zestawienia kosztów utrzymania basenów w Knurowie i Ostrowcu Świętokrzyskim. Różnica jest widoczna gołym okiem – basen w Ostrowcu Świętokrzyskim ma znacznie niższe koszty osobowe (71 810,00 zł; dla porównania basen w Knurowie – 278 175,00 zł) wynikające właśnie z umiejscowienia basenów zewnętrznych i wewnętrznych w jednym kompleksie sportowym. Ten aspekt ma bardzo duże ekonomiczne znaczenie.
Transcom Sp. z o.o.
ul. Józefowska 5, 40-144 Katowice
tel.: 32 201 08 74
baseny@transcom.pl
TEKST | Natalia Sobiech, Władysław Sobiech
FOTO | Archiwum firmy Transcom
